هذا المقال مقتبس من ’’الكتاب عن الإستثمار في العقارات المؤجّرة‘‘ بقلم براندون تورنر.
كما وعدتكم في مقالي السابق عن فوائد الإستثمار في العقار، هناك ثلاثة طرق لجني المال من العقار وهي 1) الإرتفاع في الثمن، 2) الدخل الصافي، و3) سداد القرض. إسمحوا لي أن أشرح كل واحد بمزيد من التفصيل.
1. الإرتفاع في الثمن
هناك نوعين من الزيادة في أسعار العقار: زيادة طبيعية وزيادة قسرية. الزيادة الطبيعية هي الميل الطبيعي لإرتفاع الأسعار مع مرور الوقت. فأسعار الأراضي قبل 10 سنوات أقل من أسعار اليوم، والأسعار قبل 20 سنة أقل من الأسعار قبل 10 سنوات، الخ. أما الزيادة القسرية، فهي تحسين العقار بحيث تصبح قيمته أعلى. كمثال على ذلك، البناء على أرض فضاء أو ترميم مبنى قديم الخ.
لا أحد ينكر الدور المذهل الذي لعبته هذه الزيادة في حياة المستثمرين العقاريين، ولكن ليس هناك أيضًا إنكار للمخاطر التي ينطوي عليها الإعتماد على الإرتفاع لتحقيق الربح. نوصي بأن ينظر المستثمرون إلى الإرتفاع على أنه مكافأة تساعد في الإستثمار ولكن ليس أساس هذا الإستثمار. الإستثمار في المواقع التي من المرجح أن يرتفع فيها سعرها هو خطوة حكيمة ولكننا لا نوصي بالإستثمار في صفقة سيئة أو هامشية على أمل أن ينقذك الإرتفاع.
2. الدخل الصافي
الدخل الصافي هو مقدار الدخل المتبقي في عملك بعد دفع جميع الفواتير. في مجال تأجير العقارات، الدخل الصافي هو الدخل المتبقي بعد دفع النفقات التي تؤثر على العقار، مثل الرهن العقاري (أقساط البنك) والتأمين والشواغر والإصلاحات والنفقات الرأسمالية وفواتير الكهرباء والماء والبلدية، وأخيراً، معاش الحارس (إن وجد). لذلك، لكي تفهم الدخل الصافي الخاص بك حقاً، يجب أن تفهم دخلك ونفقاتك حقاً، وهذا هو المكان الذي يعاني فيه معظم الناس.
ربما يكون الدخل الصافي هو أهم مصدر للثروة لمستثمري العقارات المستأجرة. يبحث معظم المستثمرين، بمن فيهم نحن، عن عائد قوي ومستقر على الإستثمار، والذي يتحقق من خلال الدخل الصافي الثابت. فهو شريان الحياة لأي مستثمر في العقارات المستأجرة.
ملاحظة: يستخدم الكثير من المتابعين للشأن العقاري كلمة ’’مدخول‘‘ عند وصف أداء العقارات ولكنه وصف مضلّل. المدخول هو مجموع الإيجارات المحصّلة ولكنه لا يعطيك أي فكرة عن النفقات. يرجى الإنتباه.
3. سداد القرض
المصدر الثالث والأخير للثروة في الإستثمار العقاري هو سداد القرض، فيمكنك الحصول على قرض على عقارك وإستخدام الدخل من المستأجرين لسداد هذا القرض كل شهر. كم ذكرنا فوق، الدخل الصافي للعقار هو إجمالي الدخل ناقص إجمالي المصاريف، وأحد هذه المصاريف هو أقساط الرهن العقاري (قرض البنك). ولكن في الحقيقة، قسط الرهن العقاري مكوّن من جزئين: أصل الدين والفائدة. أصل الدين هو الرصيد الفعلي للقرض الذي يتم سداده، في حين إن الفائدة هي الربح الذي يحقّقة البنك بناءً على سعر الفائدة الذي وافقت على دفعه عند الحصول على القرض.
كمثال، إن كانت قيمة دفعاتك الشهرية هي 1000 دينار في الشهر، فإعلم إن جزء منها يذهب لسداد أصل الدين في حين إن الباقي يذهب لدفع الفائدة. بالنسبة لمعظم القروض، في البداية تذهب معظم الدفعات الشهرية لدفع الفائدة وجزء منها يذهب لدفع أصل الدين، ولكن مع إستحقاق القرض، يتغير تركيز الدفع بحيث تذهب معظم الدفعة في النهاية نحو أصل الدين. لتحديد مقدار الدفعة الشهرية التي سيتم تطبيقها على أصل الدين ومقدار الفائدة في أوقات مختلفة خلال فترة سداد القرض بشكل أفضل، إستخدم حاسبة الإستهلاك عبر الإنترنت.
لذلك دعونا نعود إلى المسألة الأساسية، كيف يمكن أن يكون سداد القرض مصدراً للثروة. يمكنك بناء الثروة ببساطة عن طريق إستخدام دخل الإيجار من المستأجرين لسداد الرهن العقاري الخاص بعقارك. إنها طريقة تلقائية لبناء الثروة، لأنها تحدث بشكل طبيعي. ومع ذلك، ضع في إعتبارك أن مصدر الثروة هذا لا ينطبق إذا دفعت كامل المبلغ نقداً مقابل العقار، لأنه في هذه الحالة، لا يوجد قرض يجب سداده بمرور الوقت. ومع ذلك، بدون قرض، يمكنك الإحتفاظ بنسبة أعلى من دخل إيجار العقار، وبالتالي سيكون صافي الدخل أكبر.
